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升龙集团南京项目陷“违约金”风波 扩张遇瓶颈

总部位于上海陆家嘴的上海升龙投资集团有限公司(以下简称“升龙集团”),于五年前高调进军南京市场,欲以南京为中心,开拓长三角城市的事业版图。然而,其南京开局并不顺利,住宅项目南京升龙天汇先后陷入挪用监管资金、业主维权的泥潭。

近日,南京升龙天汇项目在延期交房的情况下,向业主发出最低数千元,最高60多万元的违约金催缴函,引起业界哗然。同时,多位南京地产界人士向本报记者表示,升龙集团在南京市场上影响力有限,项目口碑一般,近两年在土地市场也难有斩获。而公开资料显示,其海外布局较为激进,目前海外投资超10亿美元,足迹遍布澳洲、北美、欧洲等地。

针对上述违约催缴函,以及公司战略发展等问题,记者于1月3日致电致函升龙集团南京公司相关负责人周梦玥,截至1月6日发稿前,对方并未针对函件中具体问题进行答复。在记者多次电话和短信问询后,对方表示:“采访函中所反映内容,与实际情况不完全相符,因为情况比较复杂,没办法用一两句话解释清楚。”南京升龙天汇项目营销总监孙婷则以“不是公司媒体发言人,不接受任何采访”为由挂断了记者电话。

南京项目多次陷入风波

位于南京河西南楼盘升龙天汇楼盘,是升龙集团进南京的第三个项目。一期A地块2014年末开盘,原定于2016年12月31日正式交付一期部分房源。不过,元旦前夕购房者未能如期收房,却收到了最高60多万元的违约金催缴函。

据了解,约有一百多户业主收到了《关于催请“南京升龙·天汇雅苑”预购人交纳延迟支付购房款产生违约金的函》,违约金最低数千元,最高则达到了60多万元。

购房者表示,他们中绝大部分都按时向银行提交了有效的按揭资料,但由于政策规定,公积金贷款必须等到楼盘封顶后才可办理,这才导致了银行没有及时放款。此外,2015年项目曾因动用监管资金被房管部门下发整改通知,当时所购房屋无法备案,也影响了贷款。

根据《南京晨报》的报道,升龙集团南京公司的李经理提出:“我们合同约定的是签约当天要把按揭资料补齐,我们所有的合同条款签订之后,补齐资料,送到银行,银行对资料认可了,就算款清了。”然而,购房者在提交资料后,银行最短放款时间为65天,而最长放款时间达到500天。

合同约定,如果贷款额为200万元,每天违约金就达到了600元,每月高达18000元。

对此,京衡律师集团上海事务所高级合伙人邓学平认为,南京升龙天汇楼盘购房者“违约金”,主要是银行贷款放款迟延或贷款未获审批导致。他指出,买房者以按揭贷款方式购买房屋,需要先支付一定比例的首付款,以所购买房屋及其他权益作为抵押,向银行申请贷款,银行在放款前需要审核相关材料,甚至对所抵押房屋建造状况有所限制,例如,升龙天汇购房者的贷款就需要以房屋封顶为条件。

“不过,导致贷款迟延的原因需要具体分析:究竟是由于购房者本身的原因,例如:受限购政策影响、相关材料准备不齐全等;抑或是由于开发商建设进度原因导致贷款发放迟延。区分不同原因导致的贷款迟延,再根据合同约定,确定是否需要由购房者承担违约责任,以及违约金数额大小。”

同时,根据业主提供的短信,在交房当天,业主还收到了升龙集团南京公司发来的延期交房信息:“为了保证房屋交付工作精益求精,楼宇品质尽善尽美,您的房屋仍未达到集团内控交付标准,原定今天交付的,需要延期。”开发商提出,逾期交房的违约金,将严格按照合同相关约定条款执行,实际交付时间待定。

对此,业主们反应不一,部分业主提出:“延期没关系,只要能保证装修质量就行。”也有部分业主认为,项目此前多次出现问题,此次延期交房加上违约金催缴函,让人颇为担忧。

的确,这已不是升龙天汇项目第一次陷入风波。2015年1月,升龙在南京的三个楼盘,升龙天汇、汇金中心和升龙公园道,同时收到了由南京市房地产市场管理处签发的《关于商品房预售款资金监管整改的通知》:“贵公司开发建设的项目,从2014年起连续二个月未按规定上报,且有部分销售收入未进入监管账户,现已暂停该项目的网上认购和商品房预售合同打印。”

同时,据《扬子晚报》2015年3月18日报道,升龙预售款监管账户的资金缺口达3亿元左右,南京区域公司的管理层也进行了大换血。其中,2015年年初,冯劲义以1300万元年薪闪电加盟升龙集团,出任升龙集团执行总裁兼南京区域总裁,不过仅半年时间,他便匆忙离职而去,留给外界诸多猜想。

2016年8月4日,在南京某知名报纸的二手房买卖广告栏中,出现中介公然刊出广告叫卖房号。其中,升龙公园道、升龙天汇的房号价格赫然在目,房号价格最低18万元一个,最高叫价30万元一个。

海外扩张承压

公开资料显示,上海升龙投资集团有限公司创办于1999年,公司总部位于上海陆家嘴。在国内,升龙集团布局了中原经济区、环渤海、长三角、海西等4大核心经济区。

2012年11月,升龙集团首进南京,以14.1亿元斩获河西南G45商业地块;2013年7月,升龙以30.8亿元摘得河西江心洲G42地王地块;同年9月,升龙再落一子,以27.7亿元将河西南G54地块收入囊中。一年之内,连下三城,业内为之侧目。

升龙集团南京区域公司常务副总裁伍韬曾对媒体表示,集团之所以进驻南京,是想以南京为中心,开拓长三角城市的事业版图。然而,不愿具名的资深地产人士提出,升龙在南京并未作出让市场眼前一亮的产品。

南京地产界人士对记者称,升龙目前入市的项目只有三个,分别为升龙汇金中心、升龙天汇和升龙公园道。“其中,升龙汇金中心是一个城市综合体项目,口碑不佳,在南京算得上是一个反面案例。”

升龙集团在地产开发业务层面,采用“单区域、单城市、多项目”的深耕策略。“而升龙在南京的战略是专注河西板块,这一战略多被认为是没有参考价值的战略。”上述地产界人士称。

南京房地产开发建设促进会秘书长张辉告诉记者,升龙在南京一共有4个项目,加在一起体量比较大,曾被称为南京河西板块土储最多的开发商。“由于河西板块比较热,升龙的住宅项目不愁卖,商办没有住宅受欢迎,卖得差一些。由于升龙集团在南京的楼盘数量相对较少,在南京市场上影响力有限,口碑一般。”

放眼其全国发展,近年来升龙集团全国范围内多个项目遭遇业主维权,投诉成为该公司最为令人诟病的地方。

其中,升龙集团2004年便进入并深耕的郑州市场,纠纷不断,口碑承压。2012年5月,新浪房产报道,郑州中原新城公园一号1—4号楼两次延期交房,房屋质量也存在问题;2015年5月12日,《大河报》刊发《业主维权,遭开发商棍打?》提出郑州升龙天汇广场业主因合同纠纷,在售楼部门前维权时,与保安发生冲突遭棍打;2015年7月5日,河南交通广播报道了升龙又一城项目数百名业主聚集售楼部,针对延期交房、私改规划、违建停车位等问题与开发商进行交涉。

另据中指院的统计数据,2016年升龙集团在房企中排名47,全年实现销售额313亿元,销售面积237万平方米。“从企业销售排行榜来看,并不算低,但从企业知名度角度看,是属于相对低调的企业,或者和其项目中住宅项目比例相对较少有一定关系。”财经评论员严跃进分析称。

据了解,除了布局国内市场,升龙集团也正在加速海外拓展,“国际化”成为升龙集团的另一个标签。2013年,升龙在将总部迁至上海的同时也开启了海外扩张的征程,

目前,其海外投资超10亿美元,足迹遍布澳洲、北美、欧洲等。其中,升龙在澳洲同时运作9大项目,并成为澳洲最大的中国地产开发商和国内在澳洲土储最多的开发商;在美国,升龙集团斥资8亿美元于美国洛杉矶斩获两大核心地块;在英国,升龙集团斥资5亿英镑,开建升龙集团首个英国项目。

对此,严跃进置评:“从国际化的发展模式看,其项目相对较多,但从投资金额来看,并不算太大。不排除在融资等方面,该企业的节奏相对缓慢,因此后续如何寻找新的融资渠道很关键,否则单纯的国际化的模式并不足以支撑其品牌力的释放。”

对于升龙集团南京项目“违约金”风波,本报将持续关注事件进展。